1、AS公司為增值稅一般納稅人，土地使用權(quán)、不動產(chǎn)及不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務適用的增值稅率為11%，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，假定按年計提折舊和進行攤銷。AS公司適用的所得稅稅率為25%，按凈利潤的10%提取盈余公積。有關資料如下：

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　　(1)2×12年10月2日以1 000萬元購入一宗土地使用權(quán)，預計使用年限為50年(與稅法相同)，取得當日即開始建造一棟寫字樓。2×13年12月寫字樓建造完成并交付公司管理部門使用，建造成本為50 000萬元(包含建造期間土地使用權(quán)的攤銷)、預計使用年限為40年(與稅法相同)。寫字樓和土地使用權(quán)的預計凈殘值均為零，均采用直線法計提折舊和攤銷(與稅法相同)。

　　(2)2×14年12月18日，AS公司與BS公司簽訂租賃合同，合同約定，AS公司將上述寫字樓整體出租給BS公司，租期為3年，不含稅年租金為2 000萬元，從2×15年起每年年末支付。2×14年12月31日為租賃期開始日。寫字樓和土地使用權(quán)的原預計使用壽命、預計凈殘值和折舊(攤銷)方式不變。2×15年支付寫字樓的修理費用2萬元。

　　<1> 、編制2×14年12月31日將寫字樓及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的會計分錄。

　　<2> 、編制2×15年收到租金(假定按年確認收入)、投資性房地產(chǎn)計提折舊和攤銷、支付寫字樓修理費用的相關會計分錄;計算2×15年末投資性房地產(chǎn)在會計報表中的列示金額以及影響2×15年營業(yè)利潤的金額。

　　<3> 、假定租賃期滿后收回轉(zhuǎn)為自用辦公樓，編制投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)的有關會計分錄。

　　<4> 、假定租賃期滿后將其出售，售價為60 000萬元，編制處置投資性房地產(chǎn)的有關會計分錄(不考慮處置時的相關稅費)。

　　<5> 、假定2×16年1月1日，AS公司認為，出租給BS公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。2×15年12月31日，該寫字樓的公允價值為55 000萬元，土地使用權(quán)的公允價值為5 000萬元。編制2×16年1月1日追溯調(diào)整的會計分錄。

　　2、甲公司將該寫字樓經(jīng)營租賃給乙公司，租賃期為1年，年租金為300萬元，租金于每年年末結(jié)清。租賃期開始日為2013年1月1日。租賃期間，由甲企業(yè)提供該寫字樓的日常維護。該寫字樓的原造價為3 000萬元，按直線法計提折舊，使用壽命為30年，預計凈殘值為零，已計提折舊1 000萬元，賬面價值為2 000萬元。甲企業(yè)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

　　2013年12月，該辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為1 700萬元;2013年共發(fā)生日常維護費用40萬元，均以銀行存款支付。

　　2014年1月1日，甲企業(yè)決定于當日開始對該寫字樓進行再開發(fā)，開發(fā)完成后將繼續(xù)用于經(jīng)營租賃。

　　2014年4月20日，甲企業(yè)與丙公司簽訂經(jīng)營租賃合同，約定自2014年7月1日起將寫字樓出租給丙公司。租賃期為2年，年租金為500萬元，租金每半年支付一次。

　　2014年6月30日，該寫字樓再開發(fā)完成，共發(fā)生支出200萬元，均以銀行存款支付。現(xiàn)預計該項投資性房地產(chǎn)尚可使用年限為25年，預計凈殘值為零，折舊方法仍為直線法(假定不考慮相關稅費及其他相關因素的影響)。

　　<1> 、編制2013年1月1日甲企業(yè)出租寫字樓的有關會計分錄;

　　<2> 、編制2013年12月31日該投資性房地產(chǎn)的有關會計分錄;

　　<3> 、編制2014年甲企業(yè)該投資性房地產(chǎn)再開發(fā)的有關會計分錄;

　　<4> 、編制2014年12月31日該投資性房地產(chǎn)的有關會計分錄。

　　三、綜合題

　　1、

　　【正確答案】

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　 50 000

　　——土地使用權(quán)　1 000

　　累計折舊　 　　 (50 000/40)1 250

　　累計攤銷　 　　 (1 000/50×27/12)45

　　貸：固定資產(chǎn)　 　50 000

　　無形資產(chǎn)　　 1 000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　 1 250

　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷　 　 45(3分)

　　【正確答案】

　　借：銀行存款　 2 220

　　貸：其他業(yè)務收入　 2 000

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)220(0.5分)

　　借：其他業(yè)務成本　 1 270

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊　(50 000/40)1250

　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷　 (1 000/50)20(1分)

　　借：其他業(yè)務成本　2

　　貸：銀行存款　 2(0.5分)

　　2×15年末投資性房地產(chǎn)在會計報表中的列示金額=(50 000+1 000)-(1 250+45)-(1 250+20)=48 435(萬元)(0.5分)

　　影響2×15年營業(yè)利潤的金額=2 000-1 270-2=728(萬元)(0.5分)

　　【正確答案】

　　借：固定資產(chǎn)　 50 000

　　無形資產(chǎn)　 1 000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　(1 250+1 250×3)5 000

　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷　 (45+20×3)105

　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　 50 000

　　——土地使用權(quán)　 1 000

　　累計折舊　 5 000

　　累計攤銷　　 105(4分)

　　【正確答案】

　　借：銀行存款　 66 600

　　貸：其他業(yè)務收入 　 60 000

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)6 600

　　借：其他業(yè)務成本　 45 895

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　(1 250+1 250×3)5 000

　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷 (45+20×3)105

　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　 50 000

　　——土地使用權(quán) 1 000(4分)

　　【正確答案】

　　投資性房地產(chǎn)由成本模式變更為公允價值模式計量的追溯調(diào)整分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(成本) 　50 000

　　——土地使用權(quán)(成本)　 1 000

　　投資性房地產(chǎn)——公允價值變動　(5 000+4 000)9 000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　 (1 250×2)2 500

　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷　 (45+20)65

　　貸：投資性房地產(chǎn)　 51 000

　　遞延所得稅負債　 (11 565×25%)2 891.25

　　盈余公積　 (11 565×75%×10%)867.375

　　利潤分配——未分配利潤 (11 565×75%×90%)7 806.375(4分)

　　【答案解析】 遞延所得稅負債的理解：2×16年1月1日，投資性房地產(chǎn)的公允價值為55 000+5 000=60 000(萬元)，計稅基礎為51 000-2 500-65=48 435(萬元)，形成暫時性差異60 000-48 435=11 565(萬元)。所以確認遞延所得稅負債11 565×25%=2 891.25(萬元)。

　　2、

　　【正確答案】 2013年1月1日：

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　　3 000

　　累計折舊　　　　1 000

　　貸：固定資產(chǎn)　　3 000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　1 000(4分)

　　【正確答案】 2013年12月31日：

　　借：銀行存款　　300

　　貸：其他業(yè)務收入　　　　300(1分)

　　借：其他業(yè)務成本　　100

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊　　100(1分)

　　借：其他業(yè)務成本　　40

　　貸：銀行存款　　　　40(1分)

　　借：資產(chǎn)減值損失　　200

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準備　　200(1分)

　　【答案解析】 注意：投資性房地產(chǎn)的日常修理費用，應該直接計入當期損益，通過其他業(yè)務成本核算。

　　【正確答案】 2014年1月1日至6月30日：

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(在建)　　1 700

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　1 100

　　投資性房地產(chǎn)減值準備　　200

　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　　　3 000(2分)

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(在建)　200

　　貸：銀行存款　　200(1分)

　　2014年6月30日該寫字樓再開發(fā)完成：

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　　1 900

　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(在建)1 900(2分)

　　【正確答案】 2014年12月31日：

　　借：銀行存款　　 250

　　貸：其他業(yè)務收入　250(3分)

　　借：其他業(yè)務成本　　[1 900/25×(6/12)]38

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　 38(2分)

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