2019中級經(jīng)濟師《房地產(chǎn)經(jīng)濟》章節(jié)講義:房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結算和竣工決算,更多中級經(jīng)濟師考試備考資料,請微信搜索或掃碼關注“職上中級經(jīng)濟師”
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結算和竣工決算★★★
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結算
1.竣工結算的概念
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位根據(jù)國家有關法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定,在施工單位完成合同約定的全部工作后,對最終工程價款的調整和確定??⒐そY算是表達該項目最終工程造價和結算工程價款依據(jù)的經(jīng)濟文件。
2.竣工結算的編制依據(jù)
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竣工結算的編制依據(jù)主要是:①國家有關法律、法規(guī)、規(guī)章制度和相關的司法解釋。②國務院建設行政主管部門以及各省、自治區(qū)、直轄市和有關部門發(fā)布的工程造價計價標準、計價辦法、有關規(guī)定及相關解釋。③施工發(fā)承包合同、專業(yè)分包合同及補充合同,有關材料、設備采購合同。④招投標文件,包括招標答疑文件、投標承諾、中標報價書及其組成內容。⑤工程竣工圖或施工圖、施工圖會審記錄,經(jīng)批準的施工組織設計,以及設計變更、工程洽商和相關會議紀要。⑥經(jīng)批準的開、竣丁報告或停工、復工報告。⑦建設工程工程量清單計價規(guī)范或工程預算定額、費用定額及價格信息、調價規(guī)定等。⑧工程預算書。⑨影響工程造價的相關資料。
3.竣工結算的編制程序
竣工結算應按下列三個階段進行:
(1)結算編制準備階段
(2)結算編制階段
(3)結算編制定稿階段
4.竣工結算的編制方法
(1)采用采用總價合同的,在合同價基礎上對設計變更、工程洽談以及工程索賠等合同約定可以調整的內容進行調整;
(2)采用單價合同的,應計算或核對竣工圖或施工圖以內的各個分部分項工程量,依據(jù)合同約定的方式確定分部分項工程項目價格,并對設計變更、工程洽商、施工措施以及工程索賠等內容進行調整;
(3)采用成本加酬金合同的,應依據(jù)合同約定的方法計算各個分部分項工程以及設計變更、工程洽談、施工措施等內容的工程成本,并計算酬金及有關稅費。
竣工結算中涉及工程單價調整時,應遵循以下原則:
?、俸贤幸延羞m用于變更工程、新增工程單價的,按已有的單價結算:
?、诤贤杏蓄愃谱兏こ獭⑿略龉こ虇蝺r的,可以參照類似單價作為結算依據(jù);
③合同中沒有適用或類似變更工程、新增工程單價的,結算編制受托人可商洽承包人或發(fā)包人提出適當?shù)膬r格,經(jīng)對方確認后作為結算依據(jù)。
5.竣工結算文件組成
竣工結算文件一般由竣工結算匯總表、單項工程結算匯總表、單位工程結算匯總表和分部分項(措施、其他、零星)工程結算表及結算編制說明等組成。
竣工結算編制說明可根據(jù)委托工程的實際情況,以單位工程、單項工程或建設項目為對象進行編制.包括的內容有:工程概況,編制范圍,編制依據(jù),編制方法,有關材料、設備、參數(shù)和費用說明,其他有關問題的說明。
竣工結算文件提交時.應同時提供與竣工結算相關的附件,包括所依據(jù)的發(fā)承包合同調價條款、設計變更、工程洽商、材料及設備定價單、調價后的單價分析表等與竣工結算相關的書面證明材料。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工決算
1.竣工決算的概念
竣工決算是指整個房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程全部完工并經(jīng)驗收以后,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實物數(shù)量和貨幣形式對房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項到竣工驗收、交付使用全過程中實際支付的全部建設費用、建設成果和財務狀況進行的綜合測算和分析。
2.竣工決算與竣工結算的區(qū)別
竣工決算與竣工結算既有聯(lián)系又有區(qū)別,主要區(qū)別如下:
(1)包含的范圍不同??⒐そY算僅包含建筑工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費、室外配套工程費及合同規(guī)定給施工方的其他費用:竣工決算包括從籌建到竣工全過程的全部實際費用。
(2)編制人和審查人不同。竣工結算一般由施工單位編制,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審查;竣工決算的文件,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責組織人員編寫.上報主管部門審查。
(3)目標不同??⒐そY算是施工單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結算工程價款的憑據(jù)??⒐Q算是正確核算新增固定資產(chǎn)價值,考核分析投資效果,建立健全經(jīng)濟責任的依據(jù),是反映房地產(chǎn)開發(fā)項目實際造價和投資效果的文件。
3.竣工決算的內容
(1)竣工財務決算說明書。
(2)竣工財務決算報表。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工圖。
(4)工程造價比較分析。批準的概算是考核房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價的依據(jù)。
4.竣工決算的編制程序
竣工決算的編制程序是:①收集、整理和分析有關依據(jù)資料;②清理各項財務、債務和結余物資;③填寫竣工決算報表;④編制房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工決算說明;⑤做好工程造價對比分析;⑥清理、裝訂好竣工圖;⑦上報相關部門審查。
【例題:單選】房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工決算是由()編制的。
A.施工單位
B.建設單位
C.監(jiān)理單位
D.施工單位和監(jiān)理單位共同
【答案】B
【解析】竣工結算由施工單位編制,竣工決算由建設單位編制。
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