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【內(nèi)容導(dǎo)航】
有權(quán)處分與無(wú)權(quán)處分
【所屬章節(jié)】
第三章 物權(quán)法律制度
【知識(shí)點(diǎn)】用益物權(quán)
用益物權(quán)
考點(diǎn)一:用益物權(quán)概述
(一)用益物權(quán)的概念
1.以使用他人之物為目的的物權(quán),稱用益物權(quán)。
2.用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)僅涉及物的使用價(jià)值,不包含處分權(quán)能。
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(二)用益物權(quán)的類型
用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。
考點(diǎn)二:建設(shè)用地使用權(quán)
(一)建設(shè)用地使用權(quán)的概念
建設(shè)用地使用權(quán),是依法對(duì)國(guó)家所有的土地進(jìn)行占有、使用和收益,并利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利。
【注意】建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
【提示】除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施以及公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的外,其他對(duì)集體土地的建設(shè)利用,都必須先征歸國(guó)有,然后取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
(二)建設(shè)用地使用權(quán)的取得
1.創(chuàng)設(shè)取得(一級(jí)市場(chǎng))
無(wú)償劃撥:
(1)土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
(2)下列確屬必需的,可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥:①國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地;②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地;③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利項(xiàng)目用地等;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
【注意】嚴(yán)格限制劃撥土地的使用用途。用于商業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地,不得以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。
(2)除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒(méi)有使用期限的限制
有償出讓:
(1)建設(shè)用地使用權(quán)出讓,是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為
(2)建設(shè)用地使用權(quán)出讓,可以采取拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式。其中,工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的:①應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓;②沒(méi)有條件,不能采取拍賣、招標(biāo)方式的,可以采取雙方協(xié)議的方式(出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià))
(3)出讓最高年限按下列用途確定:
①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。
【注意】(1)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。(2)非住宅建設(shè)用地:①期滿如需繼續(xù)使用,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期(除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn));②準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金;③未申請(qǐng)續(xù)期或雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的,土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。
2.移轉(zhuǎn)取得(二級(jí)市場(chǎng))
(1)移轉(zhuǎn)取得方式:建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或抵押的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定,但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。
【解釋】土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán),其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
【注意】建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理變更登記。
(2)以出讓方式取得的土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件(即“出讓+轉(zhuǎn)讓”):
?、侔凑粘鲎尯贤s定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;
?、诎凑粘鲎尯贤s定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;
?、坜D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
(3)以劃撥方式取得的土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件(即“劃撥+轉(zhuǎn)讓”):
①按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批;
②有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
(4)讓與禁止,即不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn):
?、僖猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán),不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的;
?、谒痉C(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
?、垡婪ㄊ栈赝恋厥褂脵?quán)的;
?、芄灿蟹康禺a(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;
⑤權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
?、尬匆婪ǖ怯涱I(lǐng)取權(quán)屬證書的;
⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
(三)建設(shè)用地使用權(quán)的終止
1.終止原因
建設(shè)用地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
【注意】建設(shè)用地使用權(quán)消滅的,出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。
2.提前收回的情形
出現(xiàn)下列情形之一,由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以收回國(guó)有土地使用權(quán):
(1)為公共利益需要使用土地;
(2)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地;
(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn);
(4)因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥的國(guó)有土地;
(5)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢。
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