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　　《經濟法》第四章高頻知識點：買賣合同

　　一、買賣合同

　　(一)雙方當事人的權利義務

　　1、交付標的物

　　(1)出賣人應當按照約定的期限交付標的物。當事人約定交付期限的，出賣人可以在該交付期限內的任何時間交付。當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，依照法律規(guī)定執(zhí)行。標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間。

　　(2)出賣人應當按照約定的地點交付標的物。當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，根據《民法典》又無法確定的，適用下列規(guī)定：

　?、贅说奈镄枰\輸?shù)?，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人。

　?、跇说奈锊恍枰\輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，岀賣人應當在該地點交付標的物;不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標的物。

　　2、轉移標的物的所有權

　　(1)岀賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物的所有權的義務。故交付標的物時，標的物必須是屬于出賣人所有或者出賣人有權處分的物。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉讓的標的物，不得隨意轉讓，應依照有關規(guī)定執(zhí)行。

　　(2)標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定的除外。出賣具有知識產權的計算機軟件等標的物的，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的以外，該標的物的知識產權不屬于買受人。

　　(3)如果出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，原則上各個買賣合同均屬有效。一物多賣所有權確定規(guī)則：

　　類型一：普通動產

　　在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

　?、傧刃惺茴I交付的買受人獲得所有權;

　?、诰词茴I交付，先行支付價款的買受人有權要求履行;

　?、劬词茴I交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人有權要求履行(交付標的物)。

　　【總結】先交付→先付款→先簽合同。

　　類型二：特殊動產

　　出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

　?、傧刃惺茴I交付的買受人有權要求履行;

　　②均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續(xù)的買受人有權要求履行;

　?、劬词茴I交付，也未辦理所有權轉移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人有權要求履行;

　　④出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人有權請求將標的物所有權登記在自己名下。

　　3、標的物的風險負擔

　　標的物的風險負擔，是指在買賣合同生效后，由于不可歸責于雙方當事人的事由導致標的物發(fā)生毀損、滅失的情形。

　　【注意】可歸責于一方當事人的事由導致標的物毀損、滅失，不屬于風險負擔，應當按照違約責任或者侵權責任處理。

　　(1)標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

　　(2)有違約存在的情形

　?、僖蛸I受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付(如已按照約定置于交付地點，買受人違反約定沒有收取)，買受人應當自“違反約定之日起”承擔標的物毀損、滅失的風險。

　?、谝驑说奈锊环腺|量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由“出賣人”承擔。(違約在先)

　?、蹣说奈餁p、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。

　　(3)在途標的物

　　出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈?，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立之日起由“買受人”承擔。

　　【注意】出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈铮诤贤闪r知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險。

　　(4)未約定交付地點

　　當事人沒有約定交付地點或約定不明，標的物需要運輸，出賣人將標的物交付給第一承運人后風險轉移。

　　(5)單證和資料未交付

　　出賣人未按照約定交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移。

　　4、標的物的檢驗

　　5、價款支付

　　買受人應當按照約定的數(shù)額、地方、時間支付價款。

　　出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款;買受人拒絕接收多交部分的，應當及時通知出賣人。

　　6、買賣合同的特別解除規(guī)則

　　(1)因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。因標的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物。

　　(2)標的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，當事人可以就數(shù)物解除合同。

　　(3)分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的20%的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價款或者解除合同。

　　【提示】出賣人解除合同的，雙方應當互相返還財產，出賣人可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

　　(4)分批交付

　?、俪鲑u人分批交付標的物的，出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。

　?、诔鲑u人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使之后其他各批標的物的交付不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批以及之后其他各批標的物解除。

　　③買受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經交付和未交付的各批標的物解除。

　　(二)特種買賣合同

　　1、分期付款買賣合同

　　分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的1 / 5 , 經催告后在合理期限內仍未支付到期價款的，出賣人可以請求買受人一并支付到期與未到期的全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，雙方應互相返還財產，出賣人可以向買受人請求支付該標的物的使用費。分期付款要求買受人將應付的總價款在一定期限內至少分三次向出賣人支付。

　　2、憑樣品買賣合同

　　憑樣品買賣的當事人應當封存樣品，并可以對樣品質量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質量相同。憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標的物與樣品相同，出賣人交付的標的物的質量仍然應當符合同種標的物的通常標準。

　　3、試用買賣合同

　　(1)試用買賣的當事人可以約定標的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照《民法典》的有關規(guī)定仍不能確定的，由出賣人確定。

　　(2)試用買賣的買受人在試用期內可以購買標的物，也可以拒絕購買。

　　(3)買賣合同存在下列約定內容之一的，不屬于試用買賣：

　?、偌s定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物;

　?、诩s定第三人經試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物;

　?、奂s定買受人在一定期間內可以調換標的物;

　　④約定買受人在一定期間內可以退還標的物。

　　(4)試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買。

　　(5)買受人已支付部分或全部價款，或對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，應視為同意購買。

　　4、以招標投標方式訂立的買賣合同

　　5、商品房買賣合同

　　(1)銷售廣告的性質認定

　?、僖话闱樾危荷唐贩康匿N售廣告和宣傳資料為要約邀請。

　?、诶馇樾危壕蜕唐贩块_發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約。

　　(2)商品房預售合同的效力

　　①預售許可

　　出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。

　?、谏唐贩款A售合同應當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。

　　(3)法定解除情形

　?、僖蚍课葜黧w結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格;

　?、谝蚍课葙|量問題嚴重影響正常居住使用;

　　③房屋套內建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;

　?、艹鲑u人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行;

　　⑤約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。(開發(fā)商未通過國土規(guī)劃局的審批，無法向業(yè)主辦理過戶登記。)

　　(4)與貸款合同效力關系

　?、儋J款合同未能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失。

　　②商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應相應解除。

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