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　　【例題·單選題】企業(yè)對其分類為投資性房地產(chǎn)的寫字樓進行日常維護所發(fā)生的相關支出，應當計入的財務報表項目是(　)。

　　A.管理費用

　　B.營業(yè)外支出

　　C.營業(yè)成本

　　D.投資收益

　　『正確答案』C

　　『答案解析』投資性房地產(chǎn)日常維護所發(fā)生的相關支出，應計入其他業(yè)務成本科目，在利潤表中列示于“營業(yè)成本”項目。

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　　【例題·多選題】下列有關投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有(　)。

　　A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式

　　B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式

　　C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式

　　D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』選項C，投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式。

　　【例題·單選題】甲公司對投資性房地產(chǎn)以成本模式進行后續(xù)計量，2017年1月10日甲公司以銀行存款9 600萬元購入一棟寫字樓并立即以經(jīng)營租賃方式租出，甲公司預計該寫字樓的使用壽命為40年，預計凈殘值為120萬元。采用年限平均法計提折舊，不考慮相關稅費及其他因素，2017年甲公司應對該寫字樓計提的折舊金額為(　)萬元。

　　A.240 B.220 C.217.25 D.237

　　『正確答案』C

　　『答案解析』2017年年末計提折舊金額=(9 600-120)/40/12×11=217.25(萬元)。

　　【例題·單選題】企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的，資產(chǎn)負債表日應將投資性房地產(chǎn)公允價值與其賬面價值的差額計入(　)。

　　A.其他綜合收益　B.公允價值變動損益　C.資本公積　D.資產(chǎn)減值損失

　　『正確答案』B

　　『答案解析』公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的后續(xù)公允價值變動，應通過“公允價值變動損益”科目核算。

　　【例題·多選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量由成本模式變?yōu)楣蕛r值模式時，其公允價值與賬面價值的差額，對企業(yè)下列財務報表項目產(chǎn)生影響的有(　)。

　　A.資本公積 B.盈余公積 C.其他綜合收益 D.未分配利潤

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』投資性房地產(chǎn)由成本模式轉為公允價值模式，屬于會計政策變更，應進行追溯調(diào)整，所以變更當日公允價值與原賬面價值的差額，應當計入留存收益(盈余公積和未分配利潤)。

　　【例題·單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本模式轉為公允價值模式的，轉換日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務報表項目產(chǎn)生影響的是(　)。

　　A.資本公積　　B.營業(yè)外收入　　C.未分配利潤　　D.投資收益

　　『正確答案』C

　　『答案解析』投資性房地產(chǎn)由成本模式轉為公允價值模式，應該作為會計政策變更處理，公允價值與價值的差額應計入留存收益(盈余公積和未分配利潤)。所以選擇C選項。

　　【例題·多選題】下列關于企業(yè)投資性房地產(chǎn)會計處理的表述中，正確的有(　)。

　　A.自行建造的投資性房地產(chǎn)，按達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出進行初始計量

　　B.以成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，計提的減值準備以后會計期間可以轉回

　　C.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式轉為公允價值模式時，其公允價值與賬面價值的差額應計入當期損益

　　D.滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的后續(xù)支出，應予以資本化

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』選項B，計提的減值準備以后期間不能轉回;選項C，應作為會計政策變更處理，按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。

　　【例題·單選題】下列關于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是(　)。

　　A.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)不需要確認減值損失

　　B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)可轉換為成本模式計量

　　C.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，公允價值的變動金額應計入資本公積

　　D.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時可轉換為公允價值模式計量

　　『正確答案』D

　　『答案解析』選項A，采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值時也應考慮計提減值損失;選項B，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不能再轉為成本模式核算，而采用成本模式核算的投資性房地產(chǎn)符合一定的條件可以轉為公允價值模式計量。選項C應是計入公允價值變動損益。

　　【例題·判斷題】采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應根據(jù)其預計使用壽命計提折舊或進行攤銷。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』采用公允價值模擬計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進行攤銷。

　　【例題·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有(　)。

　　A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店

　　B.企業(yè)出租的寫字樓

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

　　D.企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使用權

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』選項A，應作為固定資產(chǎn)核算;選項C，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。

　　【例題·單選題】企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)。下列關于轉換日該房地產(chǎn)公允價值小于賬面價值的差額的會計處理表述中，正確的是(　)。

　　A.計入遞延收益 B.計入當期損益 C.計入其他綜合收益 D.計入資本公積

　　『正確答案』B

　　『答案解析』企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，當日公允價值小于賬面價值的差額，應該計入公允價值變動損益。

　　【例題·多選題】企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉換日公允價值與原賬面價值的差額，可能影響的財務報表項目有(　)。

　　A.資本公積

　　B.投資收益

　　C.公允價值變動收益

　　D.其他綜合收益

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉換日公允價值與原賬面價值的差額，如果是借方差額，則計入公允價值變動損益，如果是貸方差額，則計入其他綜合收益。

　　【例題·單選題】自用房地產(chǎn)轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉換日該房地產(chǎn)公允價值大于賬面價值的差額，正確的會計處理是(　)。

　　A.計入其他綜合收益　　B.計入期初留存收益

　　C.計入營業(yè)外收入 　 　D.計入公允價值變動損益

　　『正確答案』A

　　『答案解析』自用房地產(chǎn)轉換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉換日公允價值大于賬面價值的差額計入“其他綜合收益”科目。

　　【例題·多選題】下列各項中，應作為投資性房地產(chǎn)核算的有(　)。

　　A.已出租的土地使用權

　　B.租入再轉租的建筑物

　　C.持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　D.出租給本企業(yè)職工居住的自建宿舍樓

　　『正確答案』AC

　　『答案解析』選項D，出租給職工的自建宿舍樓，是間接為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營服務的，是作為自有固定資產(chǎn)核算，不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　【例題·判斷題】企業(yè)租入后再轉租給其他單位的土地使用權，不能確認為投資性房地產(chǎn)。(　)

　　『正確答案』√

　　【例題·判斷題】企業(yè)將租入的土地使用權轉租給其他單位的，應該將土地使用權確認為投資性房地產(chǎn)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』對于企業(yè)租入土地使用權再轉租給其他單位的，由于對該土地使用權沒有控制權，不能確認為投資性房地產(chǎn)。

　　【例題·多選題】下列關于企業(yè)土地使用權會計處理的表述中，正確的有(　)。

　　A.工業(yè)企業(yè)將出租的自有土地使用權作為無形資產(chǎn)核算

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將購入的用于建造商品房的土地使用權作為存貨核算

　　C.工業(yè)企業(yè)將持有并準備增值后轉讓的自有土地使用權作為投資性房地產(chǎn)核算

　　D.工業(yè)企業(yè)將購入的用于建造辦公樓的土地使用權作為無形資產(chǎn)核算

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』選項A，應作為投資性房地產(chǎn)核算。

　　【例題·判斷題】甲公司將其自有寫字樓的部分樓層對外出租，因自用部分與出租部分不能單獨計量，為此甲公司將該寫字樓整體確定為固定資產(chǎn)。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』如果某項房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值，部分自用，不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)，應確認為固定資產(chǎn)。

　　【例題·判斷題】企業(yè)對采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)進行再開發(fā)，且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應當對此資產(chǎn)繼續(xù)計提折舊或攤銷。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)再開發(fā)期間的折舊或攤銷與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的相關規(guī)定一樣，暫停計提折舊或攤銷。

　　【例題·判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應得先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)等，對外出租后，再轉為投資性房地產(chǎn)。所以本題錯誤。

　　【例題·判斷題】企業(yè)將其擁有的辦公大樓由自用轉為收取租金收益時，應將其轉為投資性房地產(chǎn)。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。所以本題的表述正確。

　　【例題·綜合題】甲公司對乙公司股權投資相關業(yè)務如下：

　　(1)資料一：2×17年1月1日，甲公司以銀行存款7300萬元從非關聯(lián)方取得了乙公司20%的有表決權股份，對其財務和經(jīng)營政策具有重大影響。當日，乙公司所有者權益的賬面價值為40000萬元，各項可辨認資產(chǎn)、負債的公允價值與賬面價值均相等。本次投資前，甲公司不持有乙公司股份且與乙公司不具有關聯(lián)方關系，甲公司的會計政策、會計期間和乙公司一致。

　　要求：(1)判斷甲公司2×17年1月1日甲公司是否需要調(diào)整對乙公司股權投資的初始投資成本，并編制取得投資的相關分錄。

　　『正確答案』(1)需要調(diào)整。

　　甲公司應確認初始投資成本=7300(萬元)

　　當日應享有被投資方可辨認凈資產(chǎn)公允價值的份額=40000×20%=8000(萬元)

　　初始投資成本小于享有被投資方可辨認凈資產(chǎn)公允價值的份額，因此應調(diào)整長期股權投資賬面價值，同時確認營業(yè)外收入，分錄為：

　　借：長期股權投資——投資成本　8000

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　7300

　　營業(yè)外收入　　　　　　　　 700

　　或

　　借：長期股權投資——投資成本　7300

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　7300

　　借：長期股權投資——投資成本　 700

　　貸：營業(yè)外收入　　　　　　　　 700

　　(2)資料二：2×17年6月15日，甲公司將生產(chǎn)的一項成本為600萬元的設備銷售給乙公司，銷售價款1000萬元。當日，乙公司以銀行存款支付了全部貨款，并將其交付給本公司專設銷售機構作為固定資產(chǎn)立即投入使用。乙公司預計該設備使用年限10年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。

　　(3)資料三：乙公司2×17年度實現(xiàn)的凈利潤為6000萬元，因持有的其他債權投資公允價值上升計入其他綜合收益380萬元。

　　要求：(2)計算2×17年甲公司應確認的投資收益、其他綜合收益的金額，以及2×17年末甲公司股權投資的賬面價值，并編制相關分錄。

　　『正確答案』(2)乙公司調(diào)整后凈利潤=6000-(1000-600)+(1000-600)/10/2=5620(萬元)

　　甲公司應確認投資收益=5620×20%=1124(萬元)

　　甲公司應確認其他綜合收益=380×20%=76(萬元)

　　2×17年末甲公司長期股權投資賬面價值=8000+1124+76=9200(萬元)

　　借：長期股權投資——損益調(diào)整　　1124

　　貸：投資收益　　　　　　　　　　1124

　　借：長期股權投資——其他綜合收益　76

　　貸：其他綜合收益　　　　　　　　　76

　　(4)資料四：2×18年4月1日，乙公司宣告分配現(xiàn)金股利1000萬元;2×18年4月10日，甲公司按其持股比例收到乙公司分配的股利并存入銀行。

　　要求：(3)編制2×18年4月1日甲公司在乙公司分配現(xiàn)金股利時的分錄，以及2×18年4月10日甲公司收到現(xiàn)金股利的分錄。

　　『正確答案』(3)甲公司確認現(xiàn)金股利：

　　借：應收股利　　　　　　　　　　　　　　　200

　　貸：長期股權投資——損益調(diào)整 (1000×20%)200

　　甲公司收到現(xiàn)金股利：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　200

　　貸：應收股利　　　　　　　　　　　　　　　200

　　(5)資料五：2×18年9月1日，甲公司以定向發(fā)行普通股股票2000萬股(每股面值1元，公允價值10元)的方式，繼續(xù)從非關聯(lián)方購入乙公司40%的有表決權股份，至此共持有60%的有表決權股份，對其形成控制。該項合并不構成反向購買。當日，乙公司可辨認凈資產(chǎn)的賬面價值與公允價值均為45000萬元;甲公司原持有20%股權的公允價值為10000萬元。

　　假定不考慮增值稅和所得稅等稅費的影響。

　　要求：(4)計算2×18年9月1日甲公司股權投資由權益法轉為成本法時應確認的初始投資成本，并編制相關分錄。

　　『正確答案』(4)甲公司應確認初始投資成本=(8000+1124+76-200)+2000×10=29000(萬元)

　　借：長期股權投資　　　　　　　29000

　　貸：股本　　　　　 　　　　　　2000

　　資本公積——股本溢價　　　18000

　　長期股權投資——投資成本 　8000

　　——損益調(diào)整　　924

　　——其他綜合收益 76

　　要求：(5)計算2×18年9月1日甲公司應確認合并成本和商譽。

　　『正確答案』(5)甲公司應確認合并成本=10000+2000×10=30000(萬元)

　　合并商譽=30000-45000×60%=3000(萬元)

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