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【例題·單選題】企業(yè)對其分類為投資性房地產(chǎn)的寫字樓進行日常維護所發(fā)生的相關支出,應當計入的財務報表項目是( )。
A.管理費用
B.營業(yè)外支出
C.營業(yè)成本
D.投資收益
『正確答案』C
『答案解析』投資性房地產(chǎn)日常維護所發(fā)生的相關支出,應計入其他業(yè)務成本科目,在利潤表中列示于“營業(yè)成本”項目。
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【例題·多選題】下列有關投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中,正確的有( )。
A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式
B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式
C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式
D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式
『正確答案』ABD
『答案解析』選項C,投資性房地產(chǎn)核算,同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式。
【例題·單選題】甲公司對投資性房地產(chǎn)以成本模式進行后續(xù)計量,2017年1月10日甲公司以銀行存款9 600萬元購入一棟寫字樓并立即以經(jīng)營租賃方式租出,甲公司預計該寫字樓的使用壽命為40年,預計凈殘值為120萬元。采用年限平均法計提折舊,不考慮相關稅費及其他因素,2017年甲公司應對該寫字樓計提的折舊金額為( )萬元。
A.240 B.220 C.217.25 D.237
『正確答案』C
『答案解析』2017年年末計提折舊金額=(9 600-120)/40/12×11=217.25(萬元)。
【例題·單選題】企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的,資產(chǎn)負債表日應將投資性房地產(chǎn)公允價值與其賬面價值的差額計入( )。
A.其他綜合收益 B.公允價值變動損益 C.資本公積 D.資產(chǎn)減值損失
『正確答案』B
『答案解析』公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的后續(xù)公允價值變動,應通過“公允價值變動損益”科目核算。
【例題·多選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量由成本模式變?yōu)楣蕛r值模式時,其公允價值與賬面價值的差額,對企業(yè)下列財務報表項目產(chǎn)生影響的有( )。
A.資本公積 B.盈余公積 C.其他綜合收益 D.未分配利潤
『正確答案』BD
『答案解析』投資性房地產(chǎn)由成本模式轉為公允價值模式,屬于會計政策變更,應進行追溯調(diào)整,所以變更當日公允價值與原賬面價值的差額,應當計入留存收益(盈余公積和未分配利潤)。
【例題·單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本模式轉為公允價值模式的,轉換日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務報表項目產(chǎn)生影響的是( )。
A.資本公積 B.營業(yè)外收入 C.未分配利潤 D.投資收益
『正確答案』C
『答案解析』投資性房地產(chǎn)由成本模式轉為公允價值模式,應該作為會計政策變更處理,公允價值與價值的差額應計入留存收益(盈余公積和未分配利潤)。所以選擇C選項。
【例題·多選題】下列關于企業(yè)投資性房地產(chǎn)會計處理的表述中,正確的有( )。
A.自行建造的投資性房地產(chǎn),按達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出進行初始計量
B.以成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn),計提的減值準備以后會計期間可以轉回
C.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式轉為公允價值模式時,其公允價值與賬面價值的差額應計入當期損益
D.滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的后續(xù)支出,應予以資本化
『正確答案』AD
『答案解析』選項B,計提的減值準備以后期間不能轉回;選項C,應作為會計政策變更處理,按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額,調(diào)整期初留存收益。
【例題·單選題】下列關于投資性房地產(chǎn)核算的表述中,正確的是( )。
A.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)不需要確認減值損失
B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)可轉換為成本模式計量
C.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),公允價值的變動金額應計入資本公積
D.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn),符合條件時可轉換為公允價值模式計量
『正確答案』D
『答案解析』選項A,采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值時也應考慮計提減值損失;選項B,已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不能再轉為成本模式核算,而采用成本模式核算的投資性房地產(chǎn)符合一定的條件可以轉為公允價值模式計量。選項C應是計入公允價值變動損益。
【例題·判斷題】采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn),應根據(jù)其預計使用壽命計提折舊或進行攤銷。( )
『正確答案』×
『答案解析』采用公允價值模擬計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進行攤銷。
【例題·多選題】下列各項中,屬于投資性房地產(chǎn)的有( )。
A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店
B.企業(yè)出租的寫字樓
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房
D.企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使用權
『正確答案』BD
『答案解析』選項A,應作為固定資產(chǎn)核算;選項C,屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。
【例題·單選題】企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)。下列關于轉換日該房地產(chǎn)公允價值小于賬面價值的差額的會計處理表述中,正確的是( )。
A.計入遞延收益 B.計入當期損益 C.計入其他綜合收益 D.計入資本公積
『正確答案』B
『答案解析』企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),當日公允價值小于賬面價值的差額,應該計入公允價值變動損益。
【例題·多選題】企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,轉換日公允價值與原賬面價值的差額,可能影響的財務報表項目有( )。
A.資本公積
B.投資收益
C.公允價值變動收益
D.其他綜合收益
『正確答案』CD
『答案解析』企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,轉換日公允價值與原賬面價值的差額,如果是借方差額,則計入公允價值變動損益,如果是貸方差額,則計入其他綜合收益。
【例題·單選題】自用房地產(chǎn)轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),轉換日該房地產(chǎn)公允價值大于賬面價值的差額,正確的會計處理是( )。
A.計入其他綜合收益 B.計入期初留存收益
C.計入營業(yè)外收入 D.計入公允價值變動損益
『正確答案』A
『答案解析』自用房地產(chǎn)轉換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,轉換日公允價值大于賬面價值的差額計入“其他綜合收益”科目。
【例題·多選題】下列各項中,應作為投資性房地產(chǎn)核算的有( )。
A.已出租的土地使用權
B.租入再轉租的建筑物
C.持有并準備增值后轉讓的土地使用權
D.出租給本企業(yè)職工居住的自建宿舍樓
『正確答案』AC
『答案解析』選項D,出租給職工的自建宿舍樓,是間接為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營服務的,是作為自有固定資產(chǎn)核算,不屬于投資性房地產(chǎn)。
【例題·判斷題】企業(yè)租入后再轉租給其他單位的土地使用權,不能確認為投資性房地產(chǎn)。( )
『正確答案』√
【例題·判斷題】企業(yè)將租入的土地使用權轉租給其他單位的,應該將土地使用權確認為投資性房地產(chǎn)。( )
『正確答案』×
『答案解析』對于企業(yè)租入土地使用權再轉租給其他單位的,由于對該土地使用權沒有控制權,不能確認為投資性房地產(chǎn)。
【例題·多選題】下列關于企業(yè)土地使用權會計處理的表述中,正確的有( )。
A.工業(yè)企業(yè)將出租的自有土地使用權作為無形資產(chǎn)核算
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將購入的用于建造商品房的土地使用權作為存貨核算
C.工業(yè)企業(yè)將持有并準備增值后轉讓的自有土地使用權作為投資性房地產(chǎn)核算
D.工業(yè)企業(yè)將購入的用于建造辦公樓的土地使用權作為無形資產(chǎn)核算
『正確答案』BCD
『答案解析』選項A,應作為投資性房地產(chǎn)核算。
【例題·判斷題】甲公司將其自有寫字樓的部分樓層對外出租,因自用部分與出租部分不能單獨計量,為此甲公司將該寫字樓整體確定為固定資產(chǎn)。( )
『正確答案』√
『答案解析』如果某項房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值,部分自用,不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認為投資性房地產(chǎn),應確認為固定資產(chǎn)。
【例題·判斷題】企業(yè)對采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)進行再開發(fā),且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的,再開發(fā)期間應當對此資產(chǎn)繼續(xù)計提折舊或攤銷。( )
『正確答案』×
『答案解析』以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)再開發(fā)期間的折舊或攤銷與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的相關規(guī)定一樣,暫停計提折舊或攤銷。
【例題·判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時開始自用,之后改為對外出租,應當在該房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。( )
『正確答案』×
『答案解析』企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的,應得先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)等,對外出租后,再轉為投資性房地產(chǎn)。所以本題錯誤。
【例題·判斷題】企業(yè)將其擁有的辦公大樓由自用轉為收取租金收益時,應將其轉為投資性房地產(chǎn)。( )
『正確答案』√
『答案解析』投資性房地產(chǎn)主要包括:已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。所以本題的表述正確。
【例題·綜合題】甲公司對乙公司股權投資相關業(yè)務如下:
(1)資料一:2×17年1月1日,甲公司以銀行存款7300萬元從非關聯(lián)方取得了乙公司20%的有表決權股份,對其財務和經(jīng)營政策具有重大影響。當日,乙公司所有者權益的賬面價值為40000萬元,各項可辨認資產(chǎn)、負債的公允價值與賬面價值均相等。本次投資前,甲公司不持有乙公司股份且與乙公司不具有關聯(lián)方關系,甲公司的會計政策、會計期間和乙公司一致。
要求:(1)判斷甲公司2×17年1月1日甲公司是否需要調(diào)整對乙公司股權投資的初始投資成本,并編制取得投資的相關分錄。
『正確答案』(1)需要調(diào)整。
甲公司應確認初始投資成本=7300(萬元)
當日應享有被投資方可辨認凈資產(chǎn)公允價值的份額=40000×20%=8000(萬元)
初始投資成本小于享有被投資方可辨認凈資產(chǎn)公允價值的份額,因此應調(diào)整長期股權投資賬面價值,同時確認營業(yè)外收入,分錄為:
借:長期股權投資——投資成本 8000
貸:銀行存款 7300
營業(yè)外收入 700
或
借:長期股權投資——投資成本 7300
貸:銀行存款 7300
借:長期股權投資——投資成本 700
貸:營業(yè)外收入 700
(2)資料二:2×17年6月15日,甲公司將生產(chǎn)的一項成本為600萬元的設備銷售給乙公司,銷售價款1000萬元。當日,乙公司以銀行存款支付了全部貨款,并將其交付給本公司專設銷售機構作為固定資產(chǎn)立即投入使用。乙公司預計該設備使用年限10年,預計凈殘值為零,采用年限平均法計提折舊。
(3)資料三:乙公司2×17年度實現(xiàn)的凈利潤為6000萬元,因持有的其他債權投資公允價值上升計入其他綜合收益380萬元。
要求:(2)計算2×17年甲公司應確認的投資收益、其他綜合收益的金額,以及2×17年末甲公司股權投資的賬面價值,并編制相關分錄。
『正確答案』(2)乙公司調(diào)整后凈利潤=6000-(1000-600)+(1000-600)/10/2=5620(萬元)
甲公司應確認投資收益=5620×20%=1124(萬元)
甲公司應確認其他綜合收益=380×20%=76(萬元)
2×17年末甲公司長期股權投資賬面價值=8000+1124+76=9200(萬元)
借:長期股權投資——損益調(diào)整 1124
貸:投資收益 1124
借:長期股權投資——其他綜合收益 76
貸:其他綜合收益 76
(4)資料四:2×18年4月1日,乙公司宣告分配現(xiàn)金股利1000萬元;2×18年4月10日,甲公司按其持股比例收到乙公司分配的股利并存入銀行。
要求:(3)編制2×18年4月1日甲公司在乙公司分配現(xiàn)金股利時的分錄,以及2×18年4月10日甲公司收到現(xiàn)金股利的分錄。
『正確答案』(3)甲公司確認現(xiàn)金股利:
借:應收股利 200
貸:長期股權投資——損益調(diào)整 (1000×20%)200
甲公司收到現(xiàn)金股利:
借:銀行存款 200
貸:應收股利 200
(5)資料五:2×18年9月1日,甲公司以定向發(fā)行普通股股票2000萬股(每股面值1元,公允價值10元)的方式,繼續(xù)從非關聯(lián)方購入乙公司40%的有表決權股份,至此共持有60%的有表決權股份,對其形成控制。該項合并不構成反向購買。當日,乙公司可辨認凈資產(chǎn)的賬面價值與公允價值均為45000萬元;甲公司原持有20%股權的公允價值為10000萬元。
假定不考慮增值稅和所得稅等稅費的影響。
要求:(4)計算2×18年9月1日甲公司股權投資由權益法轉為成本法時應確認的初始投資成本,并編制相關分錄。
『正確答案』(4)甲公司應確認初始投資成本=(8000+1124+76-200)+2000×10=29000(萬元)
借:長期股權投資 29000
貸:股本 2000
資本公積——股本溢價 18000
長期股權投資——投資成本 8000
——損益調(diào)整 924
——其他綜合收益 76
要求:(5)計算2×18年9月1日甲公司應確認合并成本和商譽。
『正確答案』(5)甲公司應確認合并成本=10000+2000×10=30000(萬元)
合并商譽=30000-45000×60%=3000(萬元)
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